物业公司作为业主购房后的服务主体，在开发商完成房屋交付后是业主日常生活中必要的沟通和服务机构，物业公司在提供物业服务时，其服务方式和服务态度直接影响了业主的基本生活，这也导致在当前的司法实践中，物业纠纷日益突出，业主与物业矛盾频发，在诉讼案件中物业服务合同纠纷的数量日益增加，引起了司法系统和社会的广泛关注。当前物业服务合同纠纷主要有以下几种形式。

一、物业服务存在瑕疵，业主拒绝缴纳物业费引发的纠纷。

相关案例：原告与被告签订《前期物业管理服务协议》一份约定，乙方按照房屋建筑面积每月每平方米1元缴纳物业费。因原告提供的物业服务不符合协议约定标准，被告自2017年1月1日起未再缴纳物业费，原告物业服务结束于2022年1月20日。原告要求被告支付物业管理费xx元。被告抗辩并提交涉案小区照片多张，用以证实原告提供的物业服务未能达到物业合同约定的服务标准，被告有权不支付物业费。

法院观点：《前期物业管理服务协议》系当事双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务，原告依约履行了主要的物业服务义务，被告应当按时交纳物业服务费。

法律分析：司法实践中，以物业服务存在瑕疵作为拒绝缴纳物业费抗辩事由，需要及其充分的举证。鉴于物业已在前期实际提供物业服务的事实及格式化物业服务合同的约定，审判人员在此类案件中对物业服务瑕疵的举证责任分配基本为业主承担，但由于物业服务的长期性和多样性，物业服务的过错行为很难认定与损害结果产生必然的因果关系，导致业主的抗辩难度较高。

此外，关于物业服务的标准，虽然在前期物业服务合同中有相关规定，但很多业主对物业服务合同条款的理解与物业实际服务标准存在差异，相关的法律规定及司法解释当前暂无法细化到囊括所有的物业服务责任明确划分，这也是造成当前此类案件频发的重要原因。

二、物业服务存在严重过错导致业主财物损失造成的损害赔偿纠纷

案例分析：原告购买位于禹城市乾丰首府商品房一套，被告系该小区物业。2019涉案楼房交付后，原告予以装修并购置家具，但未实际入住。2020年，原告房屋出现漏水情况，经检查确认系室外负一层下水管道拐弯处有水泥浆、废纸团等堵塞所致，被告后对漏水部位进行补休和清理。原告申请公证处对室内现场予以公证，经评估，原告部分装修与家具投入成本价值为58620元。

法院观点：根据物权法第八十二条规定“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”本案原告与被告的物业服务合同中明确约定公用管理区域内的共用部位及设施设备由物业负责，被告对包括排水管道在内的共用附属设施负有管理义务。发生堵塞的管道亦属于被告的管理范围，且堵塞系长期淤堵形成，被告若及时清理是完全能够避免漏水发生，故被告应对原告的损失承担相应责任。

法律分析：物业服务公司未按照物业服务合同约定履行服务义务，或因处理不当导致业主财物损失，在业主实际损失确定的情况下，应按照物业法规定予以赔偿。鉴于财物毁损的状态在发生事故时非专业人员难以确认是否应物业原因导致，后期物业采取了补救措施后，更难以鉴别当时的毁损状态。建议业主在发生物业管理不当导致的财物毁损情况时，应及时取证，对毁损的金额及成本进行评估，确认财物毁损与物业行为之间的关联性，以确保后期主张损害赔偿时举证的充分性。本案中原告作为业主在发现漏水时，立刻进行了房屋毁损的现场公证，并申请专业机构对财物毁损的市场价值进行评估，为后期审判过程中的举证作了充分的准备，也是本案主张财物损失的重要依据。

在此类案件中，造成业主损失的原因往往于房屋楼体的设计及房屋交付时的隐蔽瑕疵相关，若存在此类事由，业主作为原告可将房地产开发企业与物业公司共同作为被告一并起诉，诉求其一并对房屋及财物造成的损失承担损害赔偿承担连带责任。

作者简介

李彤律师联系电话：15562608973

李彤，国曜琴岛律师事务所专职律师，山东大学法律硕士，四级律师。李律师对于重大基础设施的建设、大型房地产项目的开发，建工地产类诉讼业务及民间借贷合同纠纷等进行过深入研究并具有极为丰富的法律服务经验，多年来先后服务多个地产公司，并为多家政府部门或事业单位提供过政府专项债的法律意见。使用中文、英文作为工作语言。