在最高人民法院颁布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：《执议复议规定》）中，第28条规定的情况是不动产是登记在被执行人名下，第29条规定的情况是不动产登记在房地产开发公司名下。当案件出现不动产既是登记在被执行人名下，同时被执行人又是房地产开发公司的情况时，《执议复议规定》的第28条和第29条在适用中就会产生竞合。那么，当发生竞合时该规定的28条、29条如何适用，两个法条之间有何种异同，本文将通过案例进行分析。

一、案例简述

2007年，徐某因商品房委托代理合同纠纷起诉房地产公司，北京市第二中级人民法院经审理后作出生效民事判决书，解除徐某与房地产公司之间签订的商品房委托代理合同，并由房地产公司返还徐某预付款、资金占用费等。后房地产公司没有按照判决履行义务，徐某于2009年向北京二中院申请强制执行。法院于2012年8月31日查封了房地产公司名下的房屋。

案外人王某在涉案房屋被查封后，向法院主张其与房地产公司于07年8月签订商品房买卖合同，并向房地产公司支付全部购房款145万余元。并且王某已经占有使用房屋，现房屋没有办理过户手续并非是王某自身的原因。根据上述情况王某诉至北京二中院，向法院提出执行异议申请，请求中止对房屋的执行。王某的执行异议申请被驳回。王某于是向法院提出执行异议之诉。

该案件的主要争议焦点为王某对于房屋享有的权利，是否能够排除法院的强制执行。北京二中院经审理后，认为王某购买房屋的事实真实存在，符合《执议复议规定》的第28条规定，应予以支持。徐某上诉至北京市高院，北京市高院经审理后发现，王某的现有证据，不足以证明其为涉案房屋的实际权利人，不符合《执议复议规定》的第29条规定。北京市高院撤销北京二中院作出的一审判决，驳回王某的诉讼请求。王某不服北京市高院的判决，认为北京市高院适用法律错误，向最高人民法院提出再审。王某认为其只要符合《执议复议规定》的第28条和第29条中任意一条，法院应当支持其诉讼请求。最高人民法院裁定北京市高院再审本案。

北京市中院经再审审理后，认为王某虽与金某公司签订商品房买卖合同，但王某迟迟没有办理房屋登记，王某和房地产公司应均有责任，故王某不符合《执议复议规定》第28条的规定。王某在庭审过程中，不能充分举证证明其支付了多少房款，也不能证明该房屋是其名下的唯一住房，所以也不满足《执议复议规定》第29条的规定，故北京市高院维持二审判决。

最高人民法院审理该案件认为，该案件中出现不动产既是登记在被执行人名下，同时被执行人又是房地产开发公司的情况，两个法条在实际适用中就会产生竞合。案外人对于登记在被执行房地产开发公司名下的房屋请求排除执行时，针对两个法条案外人可以选择适用哪一个，案外人选择第28条的，法院应当审查。在王某案件中，北京市中院在一审审理中认为该案件符合28条，可以排除法院的强制执行。而北京市高院在审理中认为，王某现有的证据不符合29条中的规定，故不能排除执行。北京市高院在二审中也没有审查是否符合28条的规定，直接驳回了王某的诉求，属于适用法律错误。

二、《执议复议规定》第28条和第29条的适用问题

我国对于不动产物权的转移采取的是登记生效原则，但在我国房地产交易中，不动产买受人在签订房屋买卖合同甚至已经支付房款后，因为各种原因，不及时办理登记的情况时有发生。在这种情况下，买受人取得所有权就会产生滞后，并且买卖的房地产在法律中还是属于出卖人，买受人对于不动产只能享有不动产登记请求权和交付请求权。在债权平等的情况下，房屋买受人在房屋没有转移登记的时，其对于房地产公司的债权与房地产公司的普通债权人享有平等的权利，所以房屋买受人有可能面临自身财产被其他债权人另行变价的风险。然而，房地产问题属于民生问题，为了保护买受人的合法权利，根据之前的司法解释，立法者制定了《执议复议规定》第28条。

随着经济的发展，房价迅速攀升，一套居住型用房可能会耗费一个家庭几十年的努力。因此对于不动产买受者中，对拥有唯一住房的消费者的保护就尤为重要。所以立法者又制定了第29条的规定。

《执议复议规定》的第28条和第29条均是以金钱债权为前提，且在法院查封之前签订了合法有效的书面房屋买卖合同。不同点是：29条仅限于标的物是登记在房地产开发企业名下的商品房，这样看来，28条是包含了第29条。第28条与第29条属于一般规定与特殊规定的关系。从范围上来看，第29条不要求买受者支付全部价款，只需要支付价款的50%也不需要占有房屋，不要求其主观无过错。由此来看，对于消费者的保护条件是较为宽松的。第29条是在商品房预售不规范时，充分保障消费者基本生存权的特殊规定，即执行标的应当是登记在开发商名下的居住性房屋（需要特别注意的是对于登记在被执行的开发商名下的除居住性房屋之外的不动产如车位等除外），对于购买登记在非开发商名下的不动产，则不属于第29条的调整范畴，不能适用该条规定，而应当适用第28条的一般规定予以审查。

《异议复议规定》第28条与第29条属于一般规定与特殊规定的关系。在一般情况下，房屋买受人针对被执行房屋提出执行异议的，应当适用第28条规定进行审查。但是，商品房消费者针对登记在开发商名下的居住性房屋提出执行异议时，第28条与第29条在法律适用上产生竞合，异议人可以择一适用，且并非适用其中一条就自然排斥另一条。

最高院公布的第156号指导案例主要是说明了《执议复议规定》的第28条和第29条在出现竞合的情况时，应当如何适用的问题。案外人对于金钱债权执行的标的物存在异议时，案外人对于被执行的标的登记在房地产开发公司，向法院提起案外人执行异议。案外人提出执行异议，必然面临法条适用的选择。商品房买受人对登记在被执行的房地产开发商名下的商品房提出异议、但却不能完全满足第29条规定的三个要件（如所购房屋并非用于居住、买受人名下有其他住房等），却能够符合第28条规定的四个要件。即使案外人不满足29条的规定，也可以主张适用28条来排除执行。案外人主张适用28条排除执行的，人民法院应当予以支持。

作者简介

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 闫晓，国曜琴岛律师事务所律师，贵州财经大学法律硕士，2019年通过国家司法考试，现为山东国曜琴岛律师事务所律师。闫晓律师对于公司法律事务，建设工程，合同纠纷等跟随团队进行过深入研究并具有丰富的法律服务经验，期间为企业提供法律服务，以严谨的工作态度和认真负责的工作习惯赢得了委托人的信任与好评。