合同纠纷是民商事诉讼中最常见的纠纷，而合同效力在所有的合同纠纷案件中是法院必须进行审查的事项，本文通过正在代理的房屋租赁合同纠纷，对房屋租赁合同的无效情形进行总结及思考。

A公司将一处房屋租赁给B公司使用，合同约定年租金78万元，按季度支付。B公司在缴纳首期租金和保证金后，未按照约定支付后续租金，并且私自转租和装修，A公司遂起诉至法院，请求解除租赁合同，并要求B公司交还涉案房屋，支付欠付租金及房屋占用费。审理过程中，因涉案房屋没有建设规划许可证，房屋租赁合同应属无效。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。对房屋租赁合同纠纷来说，建设工程规划许可证是核心，不论是法律规定还是行政执法中的认定标准，涉案建筑是否取得建设工程规划许可证并按照建设工程规划许可证的规定进行建设是认定合法建筑的灵魂。

除没有建设工程规划许可证的房屋租赁合同无效外，其他的房屋租赁合同无效情形还有哪些？

首先，超过法定期限的房屋租赁合同，超出部分无效。

根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。基于此，超过最长租赁期限的租赁合同，超过部分无效。但在实务中，有一些租赁合同会约定自动续租条款，即使用“到期后自动续租”、“自动延长租赁时间”等条款规避法定租期二十年的限制。那么自动续租条款效力如何认定？能否达到规避法律规定的目的？司法实践中一般都是严格执行租赁期间不得超过二十年的规定，不论合同如何约定，在实质上都无法突破租期最长二十年的硬性规定。当然，在租赁合同履行到二十年期满时，若承租人继续使用房屋，出租人也不提出任何异议，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期；或者，双方再续签一个租赁合同，但新的房屋租赁合同租期依然不可超过二十年的法律规定。

其次，违背公序良俗的房屋租赁合同无效。

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条明确约定，违背公序良俗的民事法律行为无效。实践中，该类无效情形的房屋租赁合同并不多，通过北京市第二中级人民法院与北京市住房和城乡建设委员会联合发布5起住房租赁典型案例之二及最高人民法院（2019）最高法民再97号房屋租赁合同纠纷案可以得知，因违反公序良俗导致房屋租赁合同无效主要为公房转租以及危房租赁两种情形。

房屋租赁合同无效后的法律后果是什么？

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。所以，本案中虽然房屋租赁合同无效，但A公司要求B公司支付占用使用费有法可依，可以参照合同约定要求支付房屋占用使用费；当然，人民法院可以根据案件具体情况，对占用使用费的数额酌情作出调整处理。

值得一提的是，B公司在本案中提起反诉，要求A公司返还已付租金及赔偿装修损失，其是否有法律依据？租赁合同虽无效，但B公司占用使用房屋的事实存在，且没有交付租金，其占用房屋所取得的利益也构成不当得利，现要求A公司退还租金无合理依据，更关键的是，B公司占用房屋实际受益，如退还租金，则对于A公司来说利益无法平衡，有违实质公平原则。对于装修损失，需要区分是否经过出租人同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定、第十一条规定，承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担；承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

这时，人民法院需要考虑损失分配比例，以实现实质公平原则。对于房屋租赁合同导致损失，人民法院会结合双方的过错程度、合同履行情况、双方获益的情况等综合考虑，适当突破司法解释的规定，以实现实质公平。

作者简介

徐秀毅律师

徐秀毅，国曜琴岛律师事务所专职律师，主要专业领域为公司法律事务、股权投资与并购等非诉讼领域；同时在买卖合同纠纷、股权纠纷等民商事诉讼领域多有研究；并担任多家公司、事业单位法律顾问。自工作以来，徐律师以认真负责、专业性强的工作特点深受委托方的信任。

代表业绩：先后担任济南市历城区机关事务服务中心、龙池牡丹实业有限公司、山东土地产业发展集团等企事业单位法律顾问；为多家国企投资并购业务提供专项法律服务，主要参与某国企投资6亿元入股某民企、某国企并购上市公司等。