从民商事案件审判的角度来看，合同效力是司法机关进行裁判时必须主动审查的内容，是当事人民事法律行为是否应予以保护的重要前提，是准确解开案件桎梏的万能钥匙。在建设工程领域，因建设工程合同一般履行期限较长，内容繁杂，合同标的具有特殊性，监管严格，合同效力往往成为当事人争论的核心，故而准确判断建设工程合同效力需引起我们的高度重视，下面通过总结相关法律法规，以期梳理出导致建设工程合同无效的常见情形：

一、承包人不具有相应的资质

资质缺陷系建设工程合同中最为常见的无效事由之一，又可分为以下两种情形：

（1）承包人不具有建筑业企业资质。

根据《建筑法》及《建设工程质量管理条例》的规定，承包人应当具有建筑业企业资质证书。个人往往无法判断其是否能够承担与建设工程相适应的财产实力，故据此，任何自然人均不具有建筑企业资质，所以自然人若明确系承包人，合同显为无效。

（2）承包人不具有案涉工程所需的特定资质。

随着我国对建设工程企业资质管理几经变革，总体趋势是简化资质标准，未来“轻资质、重能力”的市场氛围会逐渐形成，但鉴于承包人资质的合法性对建设工程合同效力具有根本性的影响，故如承包人不具有涉案工程所需建筑企业资质的内容及等级，合同亦为无效。

二、借用资质（挂靠）

借用资质俗称“挂靠”，借用资质签订建设工程施工合同是指没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与发包方签订的建设工程施工合同。借用资质在司法实践中的表现形式具有多样性、隐蔽性，对其判断和认定应重点关注借用资质主体之间人和财上的关系。借用资质实际上规避了发包人对承包人的选任，实际上双方之间签订的合同也是因缺少必要资质而无效。

三、违反《招投标法》之应依法招标而未招标的合同无效。

招投标在现代建筑工程管理环节发挥重要作用，有利于合理降低工程造价，提高市场监管效力。《招投标法》第3条、《必须招标的工程项目规定》等均对必须进行招标的工程建设项目做了细致的规定，司法实践中对必须招标项目未经招标所签订合同效力认定基本上形成统一，如果案涉工程未依法进行招投标，采取了直接发包的方式，均违反了《招投标》强制性规定，合同均应认定无效。

四、违反《招标投标法》之中标无效。

中标合同是确定建设施工合同当事人权利义务的依据，只有符合法律规定的条件中标合同，才会形成合法有效的建设工程施工合同。《招标投标法》第50-55条、57条规定了中标无效的情形。工程立项发包时，若属于行政管理规定的必须招投标项目，如未经招标就“先定后招”，违反了招投标法的禁止性规定，该中标行为无效，备案合同也属无效。

五、违反《招标投标法》之以低于成本价中标无效。

《招投标法》第33条规定禁止投标人以低于成本价报价竞标，如果存在低于自身个别成本价投标的，应确认中标无效，相应的签订建设工程施工合同也无效。但是由于企业投标时的个别成本价格往往不为外人所知，当事人也难以举证证明，故在司法实践中本条规定极少适用。

六、未办理建设工程规划许可证

《城乡规划法》第39条、第64条规定均明确规定发包人需取得建设工程许可证才可发包工程，未取得建设工程规划许可证的建筑活动，实际上是对违法建筑的建设活动，相关施工合同自然不具有效力。但是并不是所有的建设活动均需要建设工程规划许可证，仅城市规划区域内的建设活动需办理。

七、违法分包

违法分包是指承包单位承包工程后违反法律规定，将单位工程或分部分项工程分包给其他单位或个人施工的行为，违法分包是相对于合法分包而言的，违法分包易造成工程质量缺陷，引发工资拖欠纠纷，故违法分包行为无效力补正，属于法定的当然无效。

八、转包

根据《建设工程质量管理条例》第78条和《违法行为认定查处管理办法》第7条的规定，转包的特征主要是转包人不履行建设工程的全部义务，不派驻管理人员与技术人员，不履行施工、管理等技术经济责任。转包往往违反发包人意志，实际上变更了施工人，规避了施工资质要求，不同于分包，所有的转包行为都是违法的，相应的签订的合同也是无效的。

九、支解发包

《民法典》第791条、《建筑法》第24条均规定不得将一个单位工程发包给两个（含本数）以上施工企业施工，支解发包危害工程质量，扰乱市场管理秩序，容易因衔接不畅出现推诿扯皮，发包人违反此规定，与承包人所签订的合同无效。

十、任意压缩合理工期、违反工程质量强制性规定

百年大计，质量第一。工程工期与工程质量与施工安全密切相关，合理的工期是保证工程质量的前提。若建设单位违规压缩合理工期，违反现有工程施工技术和施工规律，甚至不待混凝土结构施工周期，违反了《建设工程质量管理条例》的规定，发包人与承包人降低工程质量标准的约定，应认定无效。

在司法实践中，对建设工程合同中的无效合同保护有不断扩张的趋势，部分合同效力认定也存在分歧，但合同效力对律师把握案件进程至关重要，我们需重点关注，灵活运用。

作者简介

谭广来律师

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谭广来，国曜琴岛（济南）律师事务所律师，专职律师，辽宁大学法律硕士，国家三级律师、会计师。

谭律师对于建筑房地产、保险金融等领域进行过深入研究并具有极为丰富的法律服务经验。