对于房地产市场，随着三胎政策放开，居民生活水平提高，城镇化进程加快，传统的以量取胜、大拆大建已经不再是房地产的优势，而新型的住宅模式也产生了新型的增长点，改善型住房成为热点，随着生活水平不断提高，对于居住环境和居住质量的要求不断增加，现在经济背景下，房地产的作用从增量提供转向存量带动，如何挖掘存量潜力是中重中之重。对于房地产行业，要认清房地产供需情况发生变化的事实，买方市场势必要求房地产行业的服务业性质。对于房地产企业，随着科技水平不断提高，住宅科技化是必然趋势，隔音恒温、便利智能或可成为新的吸引力。房地产企业采取改善型住房及保障性住房双重举措，深刻认识到各方需求，才能在大环境下稳中求进。

（二）房地产相关法律政策

1、房地产市场法律政策

自2021年下半年部分房企出险以来，房地产行业进入新一轮低谷期，土地市场降温、市场活跃度骤降，风险不断攀升。进入后疫情时代，随着疫情带来的不利影响逐渐消散，各个城市纷纷出台房产支持政策，例如降低首付款比例、不断下调贷款利率。当然，在“房住不炒”的大背景下，增长水平很难一蹴而就。目前，我国房地产市场和房地产行业的关键法律法规主要有以下四部：其中唯一的一部法律是指《城市房地产管理法》，该部法律是一部综合性立法，调整范围较广涵盖了整个房地产自开发到交易的多个过程。除此之外，还包括三部条例，分别是主要负责调整城市房地产开发部分的《城市房地产开发经营管理条例》、与物业服务相关的《物业管理条例》、与购房住房公积金的使用、监管有关的《住房公积金管理条例》，包含了我国住房公积金的缴纳、存储、使用、管理和监督等方面。结合目前房地产企业的新发展模式现状，以上法律及条例的部分条款必然要作出适当修改以适应新模式和新变化。

除此之外，国家政策也需要纳入考量因素。2024年8月23日国务院新闻办公室的新闻发布会上，住建部部长倪虹表示，房地产发展新模式可以概括为理念、体系、制度和要素配置等四个方面。二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）要求“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”。[[[]楼建波.房地产发展新模式下的法律完善与转型[N].上海法治报，2024.]]租购并举意味着房屋租赁者所享有的权利如学区学位入学政策等将具有进一步利好，同时，该《决定》也提出“房地产发展新模式”这一概念，根据“《决定》学习辅导百问”中的内容，可以更加明确该新模式的具体内涵。包括优化和完善住房供应体系、转变运营方式、完善调控政策和强化房屋安全监管等四个措施，这四个措施可以与上述新模式的四个方面相对应。房地产发展新模式不仅基于新型城镇化，更基于新型供给结构，旨在推动房地产行业技术升级和管理模式推陈出新，从而进一步激活房地产市场。

2、住房保障及房屋安全法律政策

通过我国房地产市场的法律法规及近期出台的政策，可以看出目前我国法律对于房地产市场的进入、权利保护、监管机制等内容都具有较为完善的规定。但是对于住房保障方面，相关政策还显得略有空白。这一不足一方面体现在立法层级不够高，即针对庞大的房地产行业，仅有地方法规和规范性文件、部门规章、政策进行调整。另一方面，结合房地产发展新模式，保障性住房也是重要发展的一部分。同改善型住房受市场驱动影响较大相比，保障性住房的主导主体似乎更偏向于政府。双轨并举，层层递进，2024年国务院立法计划中的《城镇住房保障条例》或许能够补足该部分薄弱环节。除此之外，考虑到城镇住房部分即将届满使用年限，老旧房屋安全性引起诸多关注，房屋使用寿命年限的界定、房屋安全指数的评估、危房拆建改建的流程等都亟待新出台的法律法规予以解决。

2022年8月份，全国首个房地产纾困基金在郑州落地，其主导思想和原则主要将政府引导放在房企纾困的首位。一年之后，住建部及中国人民银行、金融监管总局联合发布了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》[[[]冷菊.房地产企业债券分析[J].中国货币市场，2023（12）.]]，该通知一经发布，各大一线城市如北上广深等均随即宣布，本城市购房放宽政策，制定了诸如认房不认贷的相关规定。截止2024年2月，绝大多数省份中近两百多个地市建立了由地方政府主导的白名单制度，即政府分多个批次将符合银行融资安全条件的房地产企业项目名单交付银行，再由银行接受推送之后，予以批款。数百项目获得银行数百亿的融资。

之所以强调地方政府在房地产企业纾困过程中的作用，是因为政府具有银行、金融机构等其他市场主体所不具备的国家职能，只有政府才能够起到通过政策调节的作用，也只有政府才能够在银行与其他金融机构之间起到协调作用。当然，地方政府参与目的主要在于报项目，即“保交楼”是地方政府的职责所在，而非仅出于保房企的目的。

（二）地方政府介入房企纾困的作用

1、政策制定调整

根据前文所述，房地产新模式的表现之一就是供需关系发生了转变。供过于求的结果即为房地产泡沫的出现，政府在“房住不炒”的大环境下，为了维持房地产市场的稳定，纷纷出台相关政策旨在提升市场需求、增强市场活力等。主要措施有以下几个：第一是税收手段的调整，通过减免部分购房契税，使得购房者购房成本降低，从而增加购房意愿。这些契税既包括对于所有交易的补贴和减免，也包括特定的税收，比如二手房买卖税收、超过特定交易金额的房产税等。第二是降低首付款的比例，目前对于大部分城市，首套房比例从30％持续下降至20％，目前最低首付款比例仅为15％。这减轻了大量青年购房群体在首付款不足但未来收益预期较好的情况下的购房压力，也为改善型购房者置换房产降低门槛。第三是取消限购政策，或者放宽部分限购政策。对于新一线城市及二线城市还有者大量购房潜力的城市可谓是极大的利好。

2、专项资金支持

地方政府除了通过政策调节市场，还采取专项借款的手段调控市场。当然，专项借款仅凭地方政府恐难以协调，早在两年前，就有国务院住建部联合其他多个部门，为房地产项提供专项借款资金。主要通过政策性银行以专项借款的方式为房地产项目融资。与此相同的还有房地产融资协调机制，即有地方政府通过协调评估，设定符合要求的房地产企业白名单，并对这部分处于白名单内的房企提供融资支持。除此以外，在地级市这个层次上，“房票”的出现也是为处于困境的项目注入现金流的方式之一。部分城市如郑州、宁波等地级市政府将具有困难和高风险的房产项目性质变更，由早先的安置房项目通过申请专项贷款后转贷给专项公司等形式，转化为棚改项目，即棚改货币化安置。

3、房产收购改造

相比于政府的政策性调控以及专项资金的支持，政府以平等主体加入市场在局部地区和个别项目上可以起到缓解资金短缺的作用，既去库存又能给予房价支持信心。如地方政府主导政策性收购，由国企收购部分烂尾项目或建设逾期、滞销的项目，作为人才补贴或保障性安置房等加以处置，例如项目房产被回购后作为人才租赁房等进行使用。在2022年8月份，山东济南有3000余套房源被济南城市发展集团资产运营管理有限公司公开收购，该部分商品房最终被用作储备性住房处理。

1、我国金融资产管理公司设立与起源

资产管理公司（Asset Management Companies），又称信托业务管理公司，广义上讲可以分为非金融和金融两大类，相比与分散在各大金融商业银行的普通资产管理业务，金融资产管理公司是指专门为金融机构处理不良资产业务的公司，需要经过金融机构许可。但我国的金融资产管理公司又有所不同，更加具有中国特色，其设立目的在于收购国有独资商业银行的不良资产的国有独资非银行金融机构。我国金融资产管理公司主要有四家，其中信达于1999年4月份成立，其余三家华融、长城、东方分别于1999年10月份成立。分别对接收购四大国有银行的不良贷款而产生的资产。

2、金融资产管理公司参与房企纾困的优势

由于四大国有银行的不良贷款来自于国有企业，收购资金来源是由财产部统一划拨，具体的收购方案也由国务院批准。市场化仅为其运营手段，政策性保障倾向、风险降低目的、维持市场稳定等特征更为显著。金融资产管理公司的优势主要体现在三个方面：（1）具有平台优势，金融资产管理公司具有较强的资源调动能力和协调配合能力。房企作为支柱性产业即房地产整个业务产业链条的中心环节和核心枢纽，面临的问题复杂多样，需要处理与政府、购房者、产业链条上下游的相关企业，局面十分复杂，普通民营企业往往不具备综合处理、协调各方的能力。（2）国资背书、信誉良好。因市场波动外加头部房企的风险已经逐渐蔓延至各地十几家中大型房企，导致购房者对许多优质房企也存在信心不足、担心烂尾房等问题，有国资背景介入一定程度上可以稳定预期，通过增强信誉支持，有助于控制风险，帮助企业和项目尽快恢复正常。（3）资金优势明显，金融资源丰富。在常规的行业上行期，许多房企为了获得超额利润，往往采取增加杠杆，加快流转周期等快速扩张行为，然而在行业下行期，诸多被快速增长掩盖的问题纷纷暴露，盲目融资、交叉互保、城市布局失败、流动资金紧张等风险导致企业一旦被动去杠杆，往往面临过度负债的危机。而金融资产管理公司具有明显的资金优势，可以适当发挥逆经济周期的效果，跨越周期使得行业发展保持适度和稳定。除此以外，对于专业的金融资产管理公司，在长期处理企业负债银行等金融机构的债权问题，累积了丰富的经验。可以充分发挥其人才、平台、案例等专业优势，高效应对风险。

（二）金融资产管理公司的实践措施

具有诸多优势的金融资产管理公司具体如何化解房企风险，有以下常见路径和措施：

1、以纾困基金形式参与配合政府主导的房企纾困

2022年8月份左右，郑州市率先开启房地产纾困基金设立运作，出台了相关方案。该笔纾困专项基金暂定100亿左右，目标为资产基数较大、交易风险较高的有较大收益可能性的项目。采取以下步骤进行项目纾困：首先，由第三方中介进行尽职调查，出具评估报告。其次，各个城区内的房地产头部企业，依据项目数量设立同等数量的子基金，报送方案至郑州市产业发展基金管理委员会。再次，经过材料初审后，设立符合条件的子基金项目。最后按照基金委审核通过的方案，采取严格的封闭措施，确保项目完成并进行销售，而后成功收回投资款项。

2、支持房企间收购并购，清理行业风险

纾困基金的组织形式主要包括有限合伙型和公司型，如何确定具体形式主要考虑各方权责分配、退出方式、对外融资能力等，实践中，选择有限合伙型的子基金组织形式相对较多。房地产纾困基金投资则包括收购项目公司股权以及收购项目公司的核心资产两种方式。前者适合于建设项目总体来讲资产能够负担其债务，投资压力较小，收益可能性较高，因此资产管理公司可以直接收购其公司股权。而后者与之相反，被收购公司往往出现资不抵债的情形，此时需要将公司核心资产与项目公司进行区分，在收购时，为了保证投入产出比往往只需要考虑收购项目公司的核心资产，这种情形对于资不抵债的公司往往更加适用。