在民法体系中，担保物权具有举足轻重的地位，而抵押权作为担保物权体系的核心组成部分，起到保障债权顺利实现、促进交易、刺激经济的重要作用。随着经济高速发展，在当前市场经济如此活跃的情况下，债权债务关系是最常见的法律关系之一，抵押权因其具有不转移占有、不影响使用即能实现担保的特点，成为担保方式中的首要选择。而又因为房产等不动产具有极强的变现担保功能，在金融信贷中也占据着重要地位。因此，抵押权是如何取得，容易存在着哪些问题，引发诸多法律行业从业者的关注。抵押权应用于生活和商业的方方面面，且适用场景日益增多并变化不断。从简单的个人消费中的车辆贷款抵押、商品房买卖过程中的抵押担保，到复杂的商业交易中的企业融资抵押、动产浮动抵押、最高额抵押等。

所有抵押权的相关问题最先产生于抵押权的设立与取得。还需严格遵循物权法定原则与登记公示制度，同时还要保护交易中的善意第三方的合法权利。抵押权的设立与取得类型多样，针对不同的情形适用不同的规则，能够更好地保障权利人的债权实现以及担保人的财产安全，进一步达成维护交易安全，充分发挥抵押担保的作用。抵押权的取得除了依据当事人双方的合意之外，根据最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）及《民法典》相关规定。大致来讲，可以分为两大类方式，包括依行为取得或因事件取得。具体可以分为以下七种，依法登记取得、依抵押合同取得、依法律规定取得、依继承、遗赠取得、依转让取得、抵押权的善意取得、共同抵押等。根据《九民纪要》（征求意见稿）中相关问题，抵押权取得环节的“登记瑕疵”、“权利冲突”、“善意认定”是当前司法实践中的三大难点。通过对法律条文的分析，结合最高人民法院公布的相关案例、各地法院典型裁判以及律师执业过程中的实务操作的常见问题，本部分内容深入分析各类抵押权取得方式的构成要件、法律风险点，如约定抵押权与法定抵押权的效力优先层级、无权处分下善意取得的认定规则或者登记疏漏导致的抵押权无效等。旨在为当事人提前预防抵押权取得交易风险提供法律措施。

（一）依登记取得的抵押权和登记机构

1、登记生效主义的理论依据

根据《民法典》第四百零二条规定：“以建筑物、建设用地使用权等不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”这一规定确立了登记作为不动产抵押权设立的生效要件原则，即“登记生效主义”，登记是抵押权设立的法定生效要件而非对抗要件。这一制度的理论基础在于物权公示原则。因为不动产权利往往具有权属变动复杂、价值高且存续时间长等特点，应当通过登记起到强公示的作用，但是又要保护善意第三人的合理信赖利益，因此法律特规定了登记生效主义。

从比较法的视角来看，德国、瑞士民法典对于不动产抵押均采取登记生效主义，而我国的台湾地区亦规定“抵押权，因登记而产生效力”。这一立法模式已经成为大陆法系国家和地区的通行做法，其主要目的在于通过国家权力机关的公信力，以登记机构的审查，确保抵押权的设立审慎安全。实务中须注意，“登记生效主义”仅适用于民法典第四百零二条列明的财产类型，具体包括：（1）建筑物和其他土地附着物（如房屋、桥梁、树木等）；（2）建设用地使用权；（3）海域使用权；（4）正在建造的建筑物（即在建工程）。对于上述财产之外的抵押，如动产抵押、应收账款质押等，则采用“登记对抗主义”，这一点需与《民法典》第四百零三条严格区分。

2、登记机构的确定与权责承担

根据《不动产登记暂行条例》第七条规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”这一规定确立了不动产抵押登记的“属地登记原则”，即登记机构需与抵押物所在地保持一致，便于当事人申请登记，也便于登记机构核查抵押物的实际状况。具体而言，不同类型的不动产及不动产权利抵押，其登记机构的确定需遵循以下规则：（1）建筑物及建设用地使用权抵押：由抵押物所在地的县级不动产登记中心办理。例如，北京市朝阳区的房屋抵押，需向北京市规划和自然资源委员会朝阳分局下属的不动产登记中心申请；（2）海域使用权抵押：根据《海域使用权登记办法》第十二条，由海域所在地的海洋行政主管部门办理，同时需与不动产登记机构协同完成登记信息的互通共享；（3）在建工程抵押：由在建工程所在地的不动产登记机构办理，登记类型为“在建工程抵押权设立登记”，登记证明中需注明“在建工程抵押”字样及工程进度情况；（4）林权抵押：由县级以上林业主管部门办理，若林权涉及的林地使用权已办理不动产登记，则需与不动产登记机构协同办理。

3、登记机构的核心职责包括“形式审查”与“实质审查”两部分：（1）形式审查：核查申请材料的完整性、格式规范性，如抵押登记申请书是否填写完整、申请人身份证明是否与原件一致、抵押合同是否有双方签字盖章等；（2）实质审查：核查抵押物的权属状况，如不动产权证书是否真实有效、抵押物是否存在查封、是否已设立在先抵押权等。需注意的是，登记机构的实质审查仅针对“权属证明文件的真实性”，而非“抵押合同的效力”，抵押合同的效力需由法院或仲裁机构认定。

4、实务中需要注意以下几个关键问题：第一，登记机构的统一与分工。自2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施以来，我国实现了不动产登记机构的统一。然而在实务中，仍存在一些历史遗留问题。绝大多数法院认为，虽然不动产登记机构已经统一，但对于《不动产登记暂行条例》实施前已经在不同机构办理的抵押登记，应当承认其法律效力。第二，登记内容准确性的重要性。抵押合同与登记记载不一致时，以登记记载为准。在司法实践中，抵押合同中约定的担保债权范围包括主债权、利息、违约金等，但登记簿上仅记载了主债权数额。法院最终认定抵押权仅对主债权享有优先受偿权，这给债权人造成了重大损失。律师在审查抵押登记时，必须仔细核对抵押物描述、担保范围、债务履行期限等关键信息。第三，登记错误的责任认定与救济。《民法典》第二百二十二条规定了登记错误赔偿责任。在（2023）辽03民终2356号案件中，因登记机构黄沙坨镇政府在未核实是否真实存在房屋买卖协议的情况下，为李某、庞某2办理了案涉房屋的过户登记，法院判决登记机构承担相应的赔偿责任。律师在代理此类案件时，需要收集并保存好相关证据，包括抵押登记申请材料、登记机构出具的受理凭证等。

（二）登记取得抵押权的特殊例外

虽然原则上不动产抵押权需登记设立，但存在以下特殊例外情形：1、动产抵押的登记对抗主义。根据《民法典》第四百零三条：“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”虽然动产抵押权未经登记仍然设立，但在抵押人将抵押物转让给善意第三人时，抵押权人无法对抗该善意买受人。2、浮动抵押的特殊规则。《民法典》第三百九十六条规定的浮动抵押权自抵押合同生效时设立，但未经登记不得对抗善意第三人。在格尔木投资控股有限公司;格尔木高标钾肥有限公司借款合同纠纷中，案号为(2025)青2801民初1236号，法院支持了原告优先受偿权的诉讼请求。律师实务建议：即使法律允许某些抵押权未经登记即可设立，仍应建议当事人最好办理登记手续，以增强对抗效力；在办理登记时，应当使用规范的抵押物描述方式，避免使用模糊用语；对于大型动产设备，建议同时办理登记和明显的标识标注。

《民法典》第二百二十一条第一款规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”在商品房按揭贷款中，购房人以所购期房（尚未办理首次登记）向银行抵押，因建筑物未竣工，无法办理正式的抵押权登记，此时银行可申请“预购商品房抵押权预告登记”（简称“预抵押登记”），这是预告登记制度在抵押权领域的特殊应用。

（一）依抵押合同取得的抵押权范围

动产抵押权自抵押合同生效时设立，这一规定大大简化了动产抵押的设立程序。该种抵押权通常包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用等。但在实务中，如何界定抵押合同“生效”时点经常产生争议。

苏州法院有案例认为抵押合同自当事人签字盖章时生效，而非附条件生效。但如果在合同中约定了生效条件，则需待条件成就时方能生效。另一个重要问题是抵押合同内容的确定性要求。也存在广东法院的案例，因抵押物约定不明（仅写明“公司全部设备”而未具体列明），导致抵押权未能成立。

（二）依抵押合同取得抵押权的登记

虽然动产抵押权可不经登记设立，但登记具有重要的法律意义：1、确定清偿顺序。根据《民法典》第四百一十四条，同一财产上设立多个抵押权的，按照登记先后确定清偿顺序。虽然第一顺位抵押权人放款时间晚于第二顺位抵押权人，但因登记时间在先，最终获得了优先受偿权。2、对抗司法执行。已办理登记的抵押权可以对抗其他债权人的执行。最高人民法院明确，已办理登记的抵押权人可以向法院提出执行异议，要求优先受偿。

律师操作建议：建议所有动产抵押均办理登记，登记时间越早越好；在抵押物描述方面，应尽可能详细具体，包括设备名称、型号、位置等信息；定期检查抵押物状态，防止抵押人擅自处分抵押物。

法定抵押权是指直接依据法律规定而非当事人约定产生的抵押权，主要包括以下几种类型：

我国实行房地一体原则，故以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。当然，处分的时候也要遵循一并处分的原则。

还有一些情形也在法律上享有优先受偿权，但学界一般认为不属于法定抵押权的范畴。

（一）建设工程价款优先受偿权

《民法典》第八百零七条继承了原《合同法》第二百八十六条的规定，赋予承包人对其施工的建设工程享有优先受偿权。最高人民法院也通过指导案例明确了建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。[[[] 《论建设工程价款优先受偿权》，崔建远，《法商研究》，2022-11-15。]]但需要注意的是，该权利行使有严格的时间限制。根据最新司法解释，承包人应当在合理期限内行使权利，但最长不得超过18个月。

（二）船舶优先权和航空器优先受偿权

《海商法》第二十二条规定的船舶优先权，以及《民用航空法》第十八条规定的航空器优先权，都属于法定抵押权范畴。

律师实务建议：注意各类法定抵押权的行使期限和程序要求；在承办相关业务时，要特别注意各类权利的受偿顺序；建议当事人通过合同约定明确各类优先权的实现方式。

（一）抵押权转让的基本要求

《民法典》第四百零七条规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。实务中抵押权转让必须与主债权转让同时进行，且需办理抵押权变更登记。

（二）抵押权转让的登记效力

虽然《民法典》规定抵押权随债权一并转让，但未办理变更登记是否影响抵押权效力？法院认为未办理变更登记不影响抵押权转让的效力，但不能对抗善意第三人。

律师实务建议：债权转让协议中必须明确约定抵押权一并转让；及时办理抵押权变更登记手续；通知债务人及抵押人，并保留通知证据。

（一）善意取得的构成要件

《民法典》第三百一十一条规定了善意取得制度，适用于抵押权。构成要件包括：1、抵押人无权处分；2、债权人善意且无重大过失；3、已办理抵押登记；4、支付合理对价。

（二）不动产抵押权的善意取得

不动产登记具有公信力，信赖登记而设立的抵押权应受保护。有法院认为虽然登记权利人实际上已不是真实所有权人，但法院仍保护了善意抵押权人的利益。

（三）动产抵押权的善意取得

动产抵押权善意取得的认定标准更为严格。部分法院认为债权人除了查验权属证明外，还应现场查看抵押物，否则可能被认定为存在过失。

律师需要提示当事人，建立完善的抵押物审查制度；对不动产抵押，不仅要查看权属证书，还要核实登记簿记载；对动产抵押，要进行现场查验并保留证据；最好能够购买相关保险转移风险。

（一）抵押物同属一人的共同抵押

同一抵押人以多个抵押物为同一债权提供担保，债权人可以就各个抵押物行使抵押权。院允许债权人同时执行多个抵押物，也可以选择执行其中部分抵押物。

（二）抵押物分属多人的共同抵押

多个抵押人以其财产为同一债权提供担保，构成连带共同抵押。司法实践中，债权人可以要求任一抵押人承担担保责任，抵押人承担责任后可以向债务人追偿，也可以要求其他抵押人分担。

实务中需要在抵押合同中明确约定各抵押物的担保范围；对于分属多人的共同抵押，建议当事人约定各自担保的份额；注意行使抵押权时的顺序选择，最大限度保护债权人利益。