近年来，受经济周期性调整、行业融资环境收紧等多重因素叠加影响，国内房地产企业破产案件呈现持续增长态势。在房地产企业预售商品房的过程中，围绕网签备案而需要处理的问题，越发凸显，并逐渐演变为制约破产程序高效推进、影响破产财产变价拍卖以及关乎后续为竞买人办理转移登记的核心症结。

作为兼具行政监管属性与民事权利表征的商品房买卖合同网签备案，虽与“不动产登记”的法律效能不同，其作用为记录和追踪房屋交易过程，防止“一房二卖”等可能出现的交易问题，并不直接赋予物权效力。其仍然与债权人、消费性购房人等多方主体权利紧密关联。

但在目前实践中，特别是在房地产企业资金链紧张的时候，为保证资金链的正常运转，破产房企会因逃避执行，或者是以房抵债等非消费性购房交易等原因与相对人网签备案合同以求“自救”。

进入破产程序后，这些非正常网签反而成为了破产财产处置的阻碍。如不能撤销破产财产其上网签备案登记，则不能办理不动产转移登记，其所导致的破产财产无法变价的后果直接影响破产财产处置。

据此，如何在现有法律框架下梳理非正常网签备案的性质与类型，找到合法有效的撤销实操路径。本文结合法律法规及案件承办经验，以管理人的合同解除权行使为切入点，对撤销破产程序中房企非正常网签备案的程序、方法进行厘清。

A是开发商，B是非正常网签备案登记的买受人，后因B未成功支付房款，交易终止。后A破产，该房屋经破产拍卖，由C成交竞得。现C欲要求A协助其办理房屋的转移登记，A该如何解决？

从上述案例不难看出，因为B网签备案登记在前，A欲为C办理房屋过户，须先撤销该备案登记。那么问题来了，撤销房屋的网签备案该如何操作呢？

根据《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《城市商品房预售管理办法》（2004年修正）第十条规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。而合同备案是法律赋予房地产管理部门的行政管理职权，经网签的房屋，在网签备案系统上进行登记备案赋码，完成备案。实践中，通常将此两个过程统称为“网签备案”。

根据2010年国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）、2018年住建部发布《关于进一步规范和加强网签备案工作的指导意见》（建房[2018]128号），全面推行房屋网签备案制度，施行网签备案系统用户管理制度，即房地产开发企业、房地产经纪机构等办理房屋网签备案的企业、机构等，均需在网签备案系统注册用户，自行登录进行网签操作，房屋网签备案系统网上赋予合同备案编码，并对房屋交易状态进行公示。

非正常网签备案的存在，实质上属于破产房企不动产资产上的权利限制措施。虽然，网签备案系统平台注册的房地产开发商或者房产中介机构可以自行登录为买方进行网签，但买卖双方并无随意撤销网签的权利，若发生撤销网签事由，则需要前往房管部门申请撤销，一般需要双方到现场办理或单方持有生效法律文书办理。但在实践中，进入破产程序后，非正常网签的当事人往往难以寻找或者因各种历史原因，不予配合。所以，就造成了在破产程序中管理人无法进行房屋网签撤销的难题。

如诉诸司法程序，司法实践中，最高人民法院（2018）最高法民申350号案件中，法院明确指出："商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力"。在（2021）最高法民申9号案件中，最高院确认了网签备案不具有准物权效力。

从上述案件来看，网签备案作为一项行政管理措施，其不对当事人的实体权利产生影响，不具有对其审查、确认的性质，其撤销与否并不改变原法律关系的存在。司法实务中，法院或仲裁机构会根据商品房买卖合同的审理情况，作出生效法律文书后，房管部门再根据生效法律文书或仲裁裁决，对其网签备案的撤销作出处理。故，当事人关于单方撤销网签备案的诉请，法院一般不作为单独的诉进行审查，而裁定驳回起诉。

除了上述困境外，在司法机关与房管部门的衔接问题上依然存在一个困境。如房管部门要生效法律文书判项中必须注明可单方前来办理网签撤销手续等字样，才予以办理的情形，则会出现生效法律文书并不能使用的情况。

为解决上述困境问题，须对非正常网签备案进行类型化分析并针对性地找出撤销路径。

（一）非正常网签备案类型

非正常网签类型一般分为两大类。第一类是为逃避查封、司法拍卖等执行措施，破产房企以员工等关联人员名义、或第三方不动产代售方及其工作人员名义进行的非正常网签备案；或者当破产企业无法清偿到期债权，如工程款，开发商同债权人签订的以房抵债协议，以商品房房款价格抵扣债权，并为其先行办理了网签备案。

第二类是破产程序中对正常购房人历史遗留问题解决或者重整需要对整个楼盘处置时，对部分已经网签备案的房屋进行撤销登记。具体为对真实的消费性购房人支付购房款未达首付款标准，或因无法支付尾款或办理购房手续而无法继续购房时，需撤销对应商品房的网签备案。另，在投资人入驻项目后，为降低经营风险，对整体楼盘进行网签备案的撤销，重新进行网签备案。

（二）破产程序中撤销网签备案路径分析

破产房企与购房人双方到房管部门共同申请撤销非正常网签备案。如在济南地区，需要向房管部门提交《解除商品房买卖合同协议书》《网签撤销申请表》《撤销网上备案申请书》，另破产房企一方还应当提供《授权委托书》。

破产房企单方申请撤销非正常网签备案。管理人可通过行政诉讼或者民事诉讼的方式，要求撤销非正常网签备案。提起行政诉讼时，破产房企依据不同城市网签备案准予撤销情形的相关规定行使权利。另，破产房企管理人也可以通过民事诉讼的方式，依照《企业破产法》第十八条的规定行使合同解除权，请求人民法院确认解除非真实购房人的网签备案合同并配合原告到房管部门办理撤销非正常网签备案手续。

人民法院经审理后支持原告诉讼请求的，如非真实购房人拒绝执行，原告按照执行程序申请人民法院强制执行。破产管理人可配合执行法官，持协执通知书至房管部门，依嘱托撤销非正常网签备案。该路径因为涉及民事诉讼程序，耗时较长，案件结果有不确定性，在无法依双方申请撤销的情况下，再做选择。

在上述过程中，关于网签备案人权利保障。对于网签备案的购房人来说，网签备案撤销如涉及自身购房债权或者自身居住权益，应当及时向管理人反馈，必要时提起债权确认之诉，及时提请管理人、人民法院重新确认自己在该房地产破产项目中的权利。

总而言之，房地产企业破产案件中非正常网签备案的撤销，是破解资产处置难题、推动破产程序提质增效的关键一环。未来，各地需进一步明确非正常网签备案的认定标尺与撤销路径，摒弃行政审查中的僵化思维，深化司法与行政的协同联动。唯有通过制度完善打通处置堵点，才能有效扫清破产资产的权利桎梏，助力破产企业实现资产盘活与重整新生，切实筑牢真实购房人及债权人的权益保障防线，为房地产破产案件的妥善化解提供坚实支撑。