一、居住权制度的现状与设立意义  

《民法典》第366条至370条在我国民法体系中首次正式设立了居住权制度，对居住权的概念、设立方式、形式要件、限制条件和消灭条件等作出了明确规定。明确了其“占有、使用他人住宅以满足居住需求”的用益物权属性，并通过合同设立与遗嘱的形式进行设立，以登记作为设立与消灭的形式要件等规则保障该权利的稳定性。从条文内容来看，《民法典》法律规定中所设立的居住权以无偿设立为原则，有偿设立为例外，且现行的居住权制度意图保障的主要是弱势群体的居住权益，如离婚后的无房一方、孤寡老人等群体。意图通过该用益物权的设立推动“以房养老”模式，老年人可通过保留居住权转让房屋所有权，实现财产与居住的双重保障。体现了《民法典》立法为民的精神，但是在司法实践中，仍需进一步细化规定为实践作指导^[1]。  

二、我国居住权制度的主要不足  

（一）居住权制度设立的价值观念存在限制  

目前《民法典》规定的居住权制度存在一定的限制，其过度强调甚至只强调了对居住权人的基本保障功能，注重保障居住权人在标的住宅中的居住权利不受侵犯。该种立法回应了政策需要，符合罗马法中居住权制度的人役性特征，却因为不够丰富而忽视了其可能存在的投资属性和市场属性。对于居住权原则上应无偿设立的规定，限制了当事人通过合同约定实现其投资功能的空间，如商业性居住权或收益共享机制等，限制了其在盘活商品房存量、降低购房门槛等中的作用。  

（二）居住权设立方式不够丰富

我国《民法典》规定的居住权设立方式不够丰富，目前只有订立相应合同和设立遗嘱两种形式，此等规定即限制了居住权在冲突下的设立，其几乎不可能在各方存在纠纷的情况下被设立，但是居住权本身更多的应用场景就是对财产纠纷提供一个合理的解决途径。目前来看只有各方能够协商达成一致签订合同或者尊重立遗嘱人的意志才能登记设立居住权。但是居住权在存在纠纷的群体中也有设立需求，甚至说身处冲突纠纷下的弱势群体更需要通过设立居住权而获得一定保护。纠纷最终还是要通过诉讼等途径进行解决，目前居住权设立方式的局限性不足以实现居住权制度保护弱势群体的目的。

（三）主、客体的界定不明确  

首先，在居住权人的主体问题上，现行法律未明确居住权人是否限于家庭成员或与房屋所有人具有某些特定身份关系，导致司法实践中对“他人住宅”的认定时存在争议。

更主要的问题存在于居住权的客体范围上，仅限于“他人的住宅”，未明确该“住宅”的具体范围和含义，难以覆盖广泛的“小产权房”、共有产权房、非主要用于生活居住的商用房产等特殊房屋类型。同时，对于“住宅”是否可分没有明确规定，在社会实践中存在众多对完整住宅中的某个独立空间设立居住权的需求。若能突破现有局限允许对住宅中某个房间设立单独的居住权，可以大幅提高居住权制度的适用，提升房屋利用率，更好地实现居住权的立法目的^[2]。

（四）权利义务不明确  

我国《民法典》中规定的居住权制度过于简单，对于房屋所有权人和居住权人的权利义务的享受和承担范围等没有进行明确规定。法条虽然赋予了居住权人以居住权，但是相对住宅的所有权及其租赁权权利义务明确，居住权人在住宅中享有除居住之外的何种权利以及要履行何种义务均无明确规定。例如是否类似承租人享有优先购买权，对于所居住住宅是否应尽到合理的修缮义务等均需合同进行明确。居住权毕竟是设立在他人所有的不动产上的用益物权，除处分权外居住权人的居住权是否是排他的，能否实际控制对应房屋，是否能够自行装修房屋，房屋若因第三人原因或不可抗力发生损毁灭失，居住权人是否应当承担责任，承担何种责任均没有明确规定。可以预见，这些问题在居住权制度的实践中会成为纠纷隐患。 

（五）权利冲突解决机制缺位  

在司法实践尤其是执行程序中，居住权与所有权、抵押权、租赁权均存在现实的冲突。第一，与所有权的冲突主要是因为一旦在住宅上设立了居住权，在居住权设立后该住宅的所有权人无法单方对其进行变更或终止。即便变更住宅所有权，新的所有权人也无法处分已登记的居住权。若是基于亲属关系而设立的居住权，一旦所有权人处分该住宅，所有权人变更后居住权长期存在一定会影响新的所有权人的权利实现，存在冲突隐患。第二，因为法律规定缺位居住权与抵押权的冲突尤为突出，如果标的住宅上同时设定有居住权和抵押权，当住宅所有权人作为债务人时，抵押权人要求实现抵押权，基于抵押物优先受偿，而此时该住宅上还设立有抵押权，先后顺序冲突显然存在。目前有意见认为若居住权设立于抵押权之前，应保护居住权的持续性，带居住权处置实现抵押权。第三，与租赁权的冲突，居住权与租赁权类似，都是对标的住宅的使用权，民法典规定了设立居住权的房屋原则上是不可以出租的。基于物权优先原则，若存在居住权与租赁权的冲突，应优先保护居住权，租赁权人可请求出租人承担相应的违约责任^[3]。因此，对于权利冲突的解决机制需要进一步明确。

三、居住权制度的完善路径

（一）拓宽设立居住权的渠道  

首先，能否在合同和遗嘱设立的基础上，明确法定居住权的地位。通过明确的法律规定，用法律的强制方式对居住权进行设立。例如离婚纠纷或赡养纠纷中，处于弱势的一方有明确证据证明，一旦离婚或者扶养义务人不履行赡养义务的情况下，会面临没有居住地的情景，其向人民法院主张对方以居住权的形式承担相应义务，由法院依据所谓“法定居住权”的规定进行裁判，有利于解决矛盾冲突。其次，对于投资性的居住权等有偿设立居住权的形式进行明确规定，进一步开发居住权的投资属性或者说商业属性，例如支持购房者能够以部分产权获得完整的居住权，对于住房矛盾突出的现实情况能有一定缓解^[4]。

（二）进一步明确居住权的主体与客体范围  

第一，明确主体适用范围，明确允许无亲属关系的主体通过合同设立居住权^[5]。第二，明确地扩展居住权的客体类型，将“小产权房”、宅基地、保障性住房、共有产权房等纳入居住权客体，并制定差异化规则。此问题的关键还在于产权登记或者所有权权利公示的问题，一旦类似“小产权房”的不动产能够进行确权公示，或者存在一个类似“中登网”的公示平台，那么设立居住权将也变得顺理成章。

（三）完善所有权人和居住权人的权利义务体系

虽然居住权作为用益物权的一种，属于物权范畴，而租赁权属于债权，存在区别。但是租赁权人享有对租赁房屋的优先购买权，居住权人理论上享有比租赁权人更长时间、更全面的住宅使用权，是否能够享有对其的优先购买权，需要进一步明确规定。其次，基于比较法角度分析，居住权人应履行对标的房屋的修缮义务。若规定修缮义务，那么需要明确责任承担的比例，以及房屋损毁、灭失情况下居住权人应当承担的责任亦需要明确。再次，居住权人对住宅是否享有装修、添附的权利若能够得到明确则更有利于避免纠纷的发生。

（四）构建权利冲突解决规则  

可否通过立法或者出台司法解释等细化法律法规的方式，明确居住权与所有权、抵押权、租赁权产生冲突时的解决规则。例如确立“登记优先”原则，即居住权经登记后优先于租赁权、优先于抵押权等。对于先设立抵押权的住宅，规定设立居住权需抵押权人同意，或通过相应的补偿机制平衡各方利益等。权利冲突问题需要明确的法律规定来明确权力优先顺位，以避免冲突。  

四、结论  

居住权制度发展至今，需在人役性的基础上尽可能地完善其作为用益物权的效能。居住权的完善需兼顾保障性与灵活性、市场性，在立法中平衡住房保障需求与市场化运营的灵活性。基于国内实践需求，我国居住权制度可逐步从单一保障工具发展为多层次的权利体系，通过立法进一步明确设立、适用、权利冲突等问题，为实现“住有所居”的目标提供更坚实的制度支撑。

参考文献：

[1] 史宇：《《中华人民共和国民法典》视域下居住权制度对“以房养老”功能的实现》，载《文化学刊》2024年第08期。

[2] 何建国：《论我国民法典居住权制度的功能与改进》，载《河北工程大学学报（社会科学版）》2024年第03期。

[3] 赵奇：《居住权在执行程序中的适用》，载《人民司法》2023年第22期。

[4] 孙枢宇：《居住权：从人役权到用益物权的嬗变》，载《经济研究导刊》，2024年第23期。

[5] 朱雪扬：《论我国居住权制度的完善路径》，载《大陆桥视野》2024年第12期。

[6] 刘世伟：《《民法典》中居住权的司法解释、适用及效力分析》，载《法制博览》2024年第26期。